İstanbul’da Eyüpsultan ilçesinde 2019 yılında mesken kiralayan bir kişi, 2021 yılında kira bedelini yıllık yasal artış oranı üzerinden güncelledi. Konut sahibi ise kiracının yaptığı bu artışın, taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların kira rayiç bedellerinin altında kaldığını belirtti. Olay, yargıya taşındı. Mahallî mahkeme mesken sahibinin kira uyarlama artışı başvurusunu reddetti.

Haberglobal’den Sibel Gülersöyler‘in haberine nazaran, bu karar üzerine mesken sahibi davayı istinafa taşıdı. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, mahallî mahkemenin kararına katılmayarak uyarlama davasının kaidelerinin incelenmesini, uyarlama istenen taşınmazın mevcut durumunun dikkate alınması gerektiği kararını verdi. Kararın devamında ise kiralananın niteliği, kullanma alanı, pozisyonu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek olağanın üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman masraflarındaki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve çok iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan önemli ekonomik kriz yahut doğal afetlere bağlı ödeme temellerinin yine düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp kıymetlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak karar kurulması gerektiğini söz etti.

5 YIL DETAYI

Kararı pahalandıran Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Sinan Keskin, halihazırda mesken sahiplerinin kiralarının mevcut ekonomik şartlara ve etraf rayiçlerine nazaran düşük kaldığına dikkat çekerek, 5 yılın dolmasının akabinde kiralarının yükseltilmesi için kira tespit davası açabildikleri bilgisini paylaştı.

KİRA SONU AŞILABİLİR Mİ?

Kira uyarlama davasının kira tespit davasından en değerli farkını da Keskin, şu sözlerle anlattı:
“Kira bedelinin günün şartlarına uyarlanması için 5 yılı beklemeksizin her vakit açılabilmesi. Örneğin; kiracı kontratın 2. yılında 3 bin TL kira ödüyorsa bunun uyarlama davası sonucunda piyasa rayiç bedeli 25 bin TL ise bu sayıya yükseltilmesi mümkün olabilecektir. Yeniden uyarlama davasının kaideleri varsa ve mahkemece kabulü halinde, bu durumda yüzde 25’lik kira hududunun aşılması kelam konusu olabilecektir.”

Keskin, değerlendirmesini ise şu halde noktaladı:
“İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, kira uyarlamasına ait açılan bir davada mahkemenin ret kararı vermesini hakikat bulmuyor, uyarlama davasının koşullarının incelenmesini, eksper heyetinden rapor alınmasını, uyarlama ile ilgili tüm konular değerlendirdikten sonra bir karar verilmesi gerekli olduğunu söylemektedir. Hasebiyle, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, mesken sahibi için kira tespit davasında öngörülen beş yıllık sürecin dolmasını beklemeden, kira uyarlama davasının önünü açtığını söyleyebiliriz.”

Avukat Haydi Dündar, kira mukavelesinde tarafların karşılıklı olarak kira artışını ve periyodunu belirleyeceğini ve bu mukavelelerin yıllık olduğunu ve her yıl TÜFE oranına nazaran yenilendiğinin altını çiziyor. Dündar, yüzde 25 hududundan fazla ödeme yapan kiracının ise geriye dönük alacak davası açabileceğine dikkat çekiyor.

Dündar, “Bu dava geriye dönük beş yılı inceler. Mahkeme eksper yardımıyla hesaplama yapar, hangi yıl ne kadar ödenmesi gerektiğini çıkartır. Fazla bir ödeme varsa kiracıya verilmesi için karar verir, tıpkı şey mesken sahibi için de geçerli, kiracı kirayı artırmıyor ya da belirlenen TÜFE’ye nazaran az artırıyor ise konut sahibi kiracıya alacak davası açabilir” tabirlerini kullandı.